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房地產企業成欠稅重災區的真正誘因

2009-7-24 10:46:34上海證券報字體:大小

    房產企業成為近期國傢稅務總局稅收檢查的重點對象,包括萬科、金地、保利等八大知名房地產旗艦企業,也都“榜上有名”。

    財政部近期數據顯示,我國財政收入6月的高增長主要是由於非稅收入大漲而帶動,稅收收入的規模其實是下滑的,因此財政收入持續增長的基礎並不牢靠。而房產企業扮演欠稅大戶的角色由來已久。今年5月,北京地方稅務局網站公佈今年第二期欠稅公告,9傢欠稅企業中7傢為房產企業,更有三傢房企欠稅達1000萬元以上。就在此前一個月,重慶市地稅局公佈瞭128傢欠稅企業名單,房地產公司及相關企業多達70餘傢。由此可見,房地產行業在被視為是超額利潤、甚至是暴利聚集地的同時,也是欠稅“重災區”。究其根源,房地產業的一些特殊運作方式為企業提供瞭逃稅的捷徑。而對於這一頑疾的根治,尚需監管部門大刀闊斧地整體規制。

    納入抽查范圍的八傢房產企業,均為在全國佈局的大企業,而大型房產企業的特征之一,就是設立的房產項目公司非常龐雜,而項目公司恰恰是房產企業實施偷逃稅款的首選載體,這幾乎已成為業內公開的“潛規則”。一般而言,項目公司的納稅情況很有可能與匯總的整體情況差距較大。項目公司是房產企業的成本中心,擁有法人資格、獨立運作。這種運作模式,固然有利於開發商對項目進行集成管理、合理考核項目負責人業績。但在樓盤開發過程中,項目公司基本不會確認營業收入,卻以“其他應付款”、“銀行借款”等科目堆積瞭大量負債,使之成為經營性資金流入的主要渠道。而一旦樓盤銷售完畢,這些項目公司往往會被註銷,使得某些欠稅甚至偷逃稅款的行為能隨之隱匿。據統計,全國房地產的項目公司數以萬計,就在這些企業的出生與消失之間,國傢稅收大量流失。

    此外,高負債經營是房產企業運作的一大特征,而現行預售制則在完成收入確認之前為其提供瞭源源不斷的現金流。房產企業正是通過利用這一制度優勢來延遲或減少確認到賬收入,由此就能比較輕松地逃稅。按照相關的會計準則,收入確認的一個必要條件是,銷售方將商品所有權上的主要風險轉移給購貨方。當購房者的按揭貸款由銀行賬戶直接匯入開發商賬戶後,後者往往以風險沒有完全轉移等為借口,遲遲不確認到賬的預付購房款為營業收入,以此來逃避或延遲繳納營業稅款。同時,業界對房產企業土地增值稅的納稅情況也存在疑問,即部分房企通過留滯少量尾房的手段,拒不進行項目決算,最終逃避繳納土地增值稅。

    筆者特別需要提出的是,雖然前述這些偷逃稅款的行為頗具隱蔽性,但並非完全無法監管與查處。房地產行業偷逃稅款的問題之所以會長期較為普遍地存在,與地方政府基於自身利益考慮而並未盡監管之職有關。長期以來,土地出讓金收益占據地方政府預算外收入的一半左右,所以房產開發企業的經營狀況直接關系到地方財政的充裕程度。也正因此,地方政府往往容易相對姑息容忍房地產行業內的一些違規行為。類似的問題不僅僅在稅收方面,比如土地荒置半年就將被強制收回的規定,發佈至今尚未見到一起相關措施被嚴格執行的報道。再比如,開發商人為壓盤惜售、雇傭民工排隊炒房的行為屢屢被媒體曝光,同樣鮮見依照《價格法》中有關“虛假誘騙消費者行為”規定而及時查處的報道。

    這一點,才是房地產市場亂象橫生的真正誘因。如果無法打破行政體制與相關產業間的利益糾葛,或許國稅總局的行動能夠打掉當下偷稅的“大老虎”,但卻難以使之成為房地產行業長期健康發展的開端。


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