比薩外送,財務,足球,暗瘡,借錢-我國擬取消土地增值稅

    最近從上海傳來消息，“二套房貸”政策已出臺，“二套房貸”利率為基準利率八五折，即下調15%.據廣州市按揭業人士表示，目前各銀行“二套房貸”政策的要點是收緊成數，放松利率，隻要符合首期成數和資質要求，“二套房貸”申請者依然可以享受接近30%的利率下調優惠。讀者張小姐也是受“二套房貸”政策的影響，給本報按揭我幫你信箱發來問題，本報邀請良策按揭廣州經理湯敏研為她出謀劃策。

    張小姐問：我2004年第一次置業，購入一套35萬元房子，申請20萬元公積金貸款，2007年還清。現打算買入第二套房子（二手房）約75萬元，想申請50萬元貸款。如何操作可以省些錢？若申請商業貸款，我能享受到基準利率下浮30%的優惠嗎？

    良策按揭湯敏研回答：張小姐第一次置業是辦理公積金按揭貸款，但已經結清。如第二次購房仍需要辦理貸款申請，目前還是公積金貸款的利息最低也最省錢。隻要客戶符合公積金貸款的條件（廣州市居民必須連續繳存半年或以上，非廣州市居民必須連續繳存一年或以上），就可以申請個人最高額度為50萬元，夫妻雙方合共最高額度為80萬元的公積金貸款。

    以張小姐的個案分析，2004年辦理的公積金貸款已於2007年結清，隻要她的公積金繳存狀況正常，即可繼續申請公積金貸款。這是目前利息最低的貸款類型。但張小姐能否申請50萬元的最高額度，就得看其公積金的月繳存金額、公積金賬戶上的餘額以及其離退休年齡的月份數等數據計算出來的可貸額度來決定。具體請看以下計算公式：

    個人公積金貸款最高額度=（個人賬戶繳存餘額+月度繳存額度×2×退休前應繳存期數）×2.

    若張小姐申請商業性貸款，以銀行最新公佈的政策，在中國銀行辦理仍可以享受基準利率下浮30%的優惠（中國銀行的新政：判斷是否屬於首次貸款，是不把“已結清的貸款”和“仍然在供的公積金貸款”這兩種情況計算在內）。

    最近，各銀行對非首次的房屋貸款，都紛紛出臺新政策。綜合多傢銀行的新政得知其要點是：收緊貸款成數，放松貸款利率。這是一個有效地調控房貸風險，但仍繼續支持鼓勵市民申請房貸的政策。以工行為例，二手房貸是以傢庭為單位，“已結清的貸款”和“公積金貸款”計算在內，來判斷是否屬於首次貸款。第一套是八成下浮30%，但第二套是六成下浮29%、第三套是5.5成下浮28%、第四套是五成下浮27%，如此類推。非首次貸款的成數明顯較前段時間收緊瞭，但利率卻比之前任何一個時間都要低。由此可見，銀行隻是要嚴格把好風險關，而非打擊普通市民購買房子的欲望。

    據《經濟觀察報》報道，圍繞土地增值稅的爭議在未來可能不會存在瞭。記者日前從國傢稅務總局財產行為稅司有關官員處獲悉，在未來的房地產稅制改革中，有可能會取消土地增值稅。

    這位官員表示，正在醞釀中的房地產稅制改革將會對此做出統籌安排，目前還沒有明確的方案，具體實施的時間可能會在“十二五”期間，即2011年-2015年。國傢稅務總局網站顯示，財產行為稅司具體負責與房地產有關的各個稅種的征收管理工作。

    相關人士分析，取消土地增值稅應該是與物業稅等房地產稅制改革結合起來。

    土地增值稅相對收入較少

    中國開征土地增值稅起於1993年頒佈的《土地增值稅暫行條例》。所謂土地增值稅是指，轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國傢繳納的一種稅賦，但不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。其計算公式為：應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。

    上述財產行為稅司官員表示，房地產稅的稅種很多，其中，土地增值稅相對是收入比較小的稅種。2008年全國土地增值稅收入537億元，同期，同為房地產稅的契稅收入1300億元。契稅是房地產交易環節最主要的稅種。它是反映房屋交易情況的一個重要指標，約為房價的1.5%，購買第二套住房時的契稅約為房價的3%.

    來自國稅總局的消息顯示，從去年下半年以來的房地產頹勢並未影響房地產契稅的稅收。契稅隻在今年1月有過負增長，在今年的其他月份，契稅隻是增速有所下降，絕對值還是在增加的。而且從今年前7個月來看，契稅收入增速已經超過10%.“今年契稅預計增長超過10%，”上述官員對增收很有信心，他說，因為契稅收入相對滯後於房地產市場，因此國傢稅務總局對契稅還是很樂觀的，“房地產進入上行周期以後，收入在下半年會體現得更明顯一些。”

    征收確實有難度

    業內人士表示，土地增值稅的稅收收入較少，隻是促成改革的原因之一，更主要的原因則可能緣於征收困難。

    上述官員表示，土地增值稅的征收確實有難度。這是因為房地產工程的周期比較長，涉及的面比較廣，產品也比較復雜，因此客觀上會比一般的稅種征收要復雜一些。業內人士稱，單就土地增值稅來說，其稅基並不小，應該是個大稅，但是實際征收上來的比例卻不高，變成瞭小稅。由於稅務部門很難計算房地產的真實成本，現在地方稅務部門隻能按照銷售收入的1.5%-2.5%預繳土地增值稅。

    不過，上述官員認為，土地增值稅的征收情況並不存在特殊的問題，因為“企業想少繳點稅的心理並不是孤立的現象，不僅是回避土地增值稅，對任何稅種都是一樣的”。這位官員表示，稅務部門對包括土地增值稅在內的任何稅種都比較重視。“特別是在經濟走低以後，財政收入降低，稅收壓力增大的時候”。“未來，土地增值稅是不是還有存在的必要性，還很難說。”在談到正在醞釀的房地產稅制改革時，這位官員表示。

    至於取消土地增值稅的前提條件，這位官員稱，如果需要調節房地產的超額利潤，就還需要保留土地增值稅。如果房地產將來恢復正常瞭，土地增值稅也就沒有必要存在。這位官員表示，中國的房地產稅種比國外要多一些，稅費應該怎樣清理，司裡正在做統籌的研究規劃，現在還沒有一個明確的說法，具體實施的時間可能會在“十二五”期間。

    推進房地產稅收“一體化”

    除瞭還在醞釀中的房地產稅制改革，在征管方面，國傢稅務總局正在深入推進房地產稅收 “一體化”的工作。

    財產行為稅司的另一位官員表示，房地產稅收“一體化”工作不但增加瞭房地產稅收，還為房地產稅制改革做著基礎性的準備工作。中國的房地產稅包括：房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節稅、契稅、耕地占用稅等。這些稅種分別由不同的稅務部門征管。

    由於房地產各個環節都有稅務部門在征收，但稅務部門對各稅種的信息並不對稱，而房地產業又是一個環環相扣的體系，從各個環節入手得到的稅源信息肯定是片面的。通過房地產稅收“一體化”將從各個環節采集到的稅源信息進行整合利用，既可以解決各個環節掌握稅源信息不足的狀況，又可以加強自己本環節稅源的征收監管。

    據介紹，稅務部門從2005年就開始開展房地產稅收“一體化”的工作，一開始主要是在交易環節，以契稅為切入點。現在已經掌握瞭交易環節的稅源信息，交易環節基本上實現瞭預期的目的，今後房地產稅收“一體化”將向開發環節、保有環節推進。